A partir del 1 de diciembre de 2026 comenzará a operar una nueva exención temporal de IVA para la primera venta de determinadas viviendas nuevas en Chile.
La medida, incorporada en la Ley N°21.850 de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social, estará vigente durante un año y busca facilitar la venta del stock de viviendas nuevas que ya se encuentran terminadas.
El beneficio puede traducirse en un menor precio de compra, un crédito hipotecario más bajo y, eventualmente, un dividendo mensual menor.
Sin embargo, no todas las viviendas califican y tampoco significa que cualquier propiedad nueva vaya a bajar automáticamente un 19%.
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¿Desde cuándo se podrán comprar viviendas nuevas sin IVA?
La exención comenzará a regir el:
- 1 de diciembre de 2026.
La normativa tendrá una duración de un año, por lo que se trata de un beneficio temporal.
¿Qué viviendas pueden acceder a la exención?
Para que una operación pueda acogerse al beneficio deben cumplirse simultáneamente varios requisitos.
- Debe tratarse de una vivienda nueva.
- Debe corresponder a la primera venta de la propiedad.
- La vivienda debe contar con recepción definitiva municipal obtenida antes de la publicación de la ley, ocurrida el 17 de octubre de 2026.
- La operación debe realizarse dentro del periodo de vigencia establecido.
- El vendedor debe optar por acogerse a la exención.
En términos prácticos, la medida está enfocada principalmente en viviendas nuevas que ya estaban construidas y contaban con recepción municipal cuando se publicó la ley.
¿Sirve para comprar una vivienda en blanco o en verde?
En general, la medida está pensada para viviendas que ya cuentan con recepción definitiva.
Por eso, una propiedad que todavía se encuentra en construcción y que no tenía recepción definitiva antes del 17 de octubre de 2026 no cumple este requisito.
Esto hace que la exención resulte especialmente relevante para departamentos y casas de entrega inmediata que forman parte del stock disponible de las inmobiliarias.
¿Existe un precio máximo de la vivienda?
No.
La Ley 21.850 no establece un límite de valor, superficie o número de unidades del proyecto para aplicar esta exención.
Por lo tanto, a diferencia de beneficios habitacionales como determinados subsidios del Minvu, la propiedad no tiene que encontrarse bajo un límite específico de UF.
¿También incluye estacionamiento y bodega?
Sí, siempre que cumplan las condiciones establecidas.
La normativa permite incluir:
- Estacionamiento.
- Bodega.
Para ello deben ser dependencias directas de la vivienda y venderse en el mismo acto o contrato junto con la propiedad.
¿Quién puede comprar una vivienda con este beneficio?
La ley no restringe la exención exclusivamente a quienes compran su primera vivienda ni establece un requisito específico de ingresos.
La normativa tampoco distingue entre:
- Personas naturales.
- Personas jurídicas.
Lo importante es que la propiedad y la operación cumplan las condiciones establecidas.
¿La vivienda realmente bajará un 19%?
No necesariamente.
Este es uno de los puntos más importantes de la nueva medida.
Aunque la tasa general del IVA es de 19%, eso no significa que una vivienda de $100 millones vaya a costar automáticamente $81 millones.
En las ventas inmobiliarias, el IVA no se aplica simplemente sobre todo el precio final de la propiedad, debido a que existen componentes como el valor del terreno y créditos fiscales asociados a la construcción.
Además, la inmobiliaria puede mantener costos de IVA asociados a materiales, servicios y construcción.
Por esa razón, la rebaja efectiva que vea el comprador dependerá de cada proyecto y de la política comercial del vendedor.
Ejemplo: cuánto podría bajar una vivienda de $100 millones
Para entender la magnitud que podría tener una rebaja, podemos considerar distintos escenarios hipotéticos.
| Precio original | Rebaja hipotética | Nuevo precio | Ahorro |
|---|---|---|---|
| $100.000.000 | 2% | $98.000.000 | $2.000.000 |
| $100.000.000 | 5% | $95.000.000 | $5.000.000 |
| $100.000.000 | 9% | $91.000.000 | $9.000.000 |
Estos porcentajes son únicamente ejemplos para mostrar el efecto que tendría una reducción del precio. La ley no garantiza una rebaja de 2%, 5% o 9%.
Ejemplo para una vivienda de $150 millones
| Rebaja hipotética | Ahorro | Precio final |
|---|---|---|
| 2% | $3.000.000 | $147.000.000 |
| 5% | $7.500.000 | $142.500.000 |
| 9% | $13.500.000 | $136.500.000 |
Por eso, incluso una disminución porcentual relativamente pequeña puede representar varios millones de pesos en una vivienda.
¿La inmobiliaria está obligada a vender sin IVA?
No.
La ley establece que el vendedor puede optar por acogerse a la exención.
Esto significa que no basta con que la vivienda cumpla los requisitos técnicos: también es necesario que el vendedor utilice el régimen establecido por la Ley 21.850.
Antes de reservar una propiedad conviene preguntar directamente:
- ¿Este proyecto se acogerá a la exención?
- ¿Cuál era el precio antes de la medida?
- ¿Cuál será el precio final con la exención?
- ¿La rebaja incluye estacionamiento y bodega?
Precio final: esto es lo que realmente deberías comparar
Para un comprador, más importante que preguntar “¿qué porcentaje de IVA me están descontando?” es comparar el precio final de la vivienda.
Por ejemplo:
| Proyecto | Descuento anunciado | Precio final |
|---|---|---|
| Proyecto A | “Beneficio IVA” | $145 millones |
| Proyecto B | 5% de descuento | $141 millones |
| Proyecto C | Sin promoción especial | $139 millones |
En este ejemplo, el proyecto que promociona la exención no necesariamente es el más barato.
Por eso conviene comparar siempre el valor final de propiedades equivalentes.
¿Puede bajar también el dividendo?
Sí, si el precio efectivamente disminuye.
Cuando una persona financia una vivienda con crédito hipotecario, una reducción del precio puede disminuir el monto que debe solicitar al banco.
Por ejemplo, si una vivienda baja de $150 millones a $142 millones, existe una diferencia de:
- $8 millones menos que financiar.
Dependiendo del pie, la tasa y el plazo del hipotecario, esto puede traducirse en un dividendo mensual menor.
¿Qué ocurre con las viviendas compradas antes del 1 de diciembre?
La ley contempla un mecanismo especial para determinadas operaciones efectuadas durante la tramitación legislativa.
También pueden acogerse aquellas compraventas realizadas mediante escritura pública desde el 22 de abril de 2026 y antes de la entrada en vigencia de la exención, siempre que cumplan los demás requisitos.
En estos casos, como el IVA ya fue pagado, opera un mecanismo de devolución.
¿Quién solicita la devolución del IVA?
Un punto importante es que el comprador no solicita directamente la devolución al Servicio de Impuestos Internos.
El procedimiento funciona de la siguiente manera:
- El vendedor restituye al comprador el IVA correspondiente.
- El comprador acredita que recibió esa devolución.
- Posteriormente, el vendedor solicita al SII la devolución del impuesto.
El SII habilitará desde el 1 de diciembre de 2026 un procedimiento especial para estas operaciones.
¿Cómo funciona la devolución para compras anteriores?
El Servicio de Impuestos Internos estableció un procedimiento específico mediante los formularios:
- Formulario 3298: solicitud de devolución presentada por el vendedor.
- Formulario 3299: declaración del comprador acreditando que recibió la restitución.
Esto permite comprobar que el beneficio tributario efectivamente fue traspasado al comprador antes de que el vendedor recupere el impuesto.
¿Qué pasa si compro después del 1 de diciembre?
Para las operaciones realizadas durante la vigencia normal de la medida, si el vendedor se acoge al régimen, la venta se efectúa directamente bajo la exención.
Por lo tanto, no se trata de que el comprador pague primero el IVA y después tenga que solicitarlo de vuelta al Estado.
Antes y después del 1 de diciembre: cuál es la diferencia
| Fecha de operación | Cómo funciona |
|---|---|
| Entre el 22 de abril y antes del 1 de diciembre de 2026 | Puede existir restitución del IVA ya pagado si se cumplen los requisitos. |
| Desde el 1 de diciembre de 2026 | El vendedor puede realizar directamente la venta exenta de IVA. |
¿Puedo comprar una vivienda con subsidio y además aprovechar la exención?
La exención de IVA y los subsidios habitacionales son mecanismos distintos.
La Ley 21.850 no establece como regla general que el comprador deba renunciar a un subsidio habitacional para acceder a la exención.
Sin embargo, la vivienda deberá cumplir simultáneamente las condiciones del subsidio utilizado, como sus límites de precio, y los requisitos establecidos para la exención.
Por eso, una persona que esté utilizando un beneficio como el DS1 debería revisar ambas normativas antes de comprometer la compra.
Checklist: qué revisar antes de reservar una vivienda
- Confirmar que se trata de una vivienda nueva.
- Preguntar si corresponde a la primera venta.
- Solicitar información sobre la recepción definitiva municipal.
- Confirmar que fue otorgada antes del 17 de octubre de 2026.
- Preguntar si la inmobiliaria se acogerá a la exención.
- Comparar el precio anterior y el nuevo precio final.
- Revisar si estacionamiento y bodega están incluidos.
- Comparar el precio con proyectos similares.
- Simular nuevamente el crédito hipotecario con el precio rebajado.
- Revisar cuidadosamente la escritura o promesa antes de firmar.
3 cosas importantes sobre las viviendas sin IVA
1. No significa una rebaja automática de 19%
La exención tributaria no equivale necesariamente a eliminar 19% del precio publicado de una vivienda.
2. No todas las viviendas nuevas califican
La propiedad debe cumplir condiciones específicas, entre ellas contar con recepción definitiva obtenida antes de la publicación de la ley.
3. La medida es temporal
La exención entra en vigencia el 1 de diciembre de 2026 y tiene una duración de un año.
Resumen de la nueva exención de IVA
- Inicio: 1 de diciembre de 2026.
- Duración: un año.
- Tipo de propiedad: vivienda nueva.
- Venta: debe tratarse de la primera enajenación.
- Recepción definitiva: debe ser anterior al 17 de octubre de 2026.
- Precio máximo: no existe un tope establecido por esta exención.
- Estacionamiento y bodega: pueden incluirse si se venden junto con la vivienda y cumplen los requisitos.
- Comprador: puede ser persona natural o jurídica.
- Aplicación: el vendedor debe optar por utilizar la exención.
- Compras anteriores: determinadas operaciones realizadas desde el 22 de abril de 2026 pueden acceder a devolución.
Importante: antes de comprar, no te fijes únicamente en la publicidad de “vivienda sin IVA”. Solicita el precio final, compáralo con otras propiedades equivalentes y confirma que la vivienda cumple todos los requisitos establecidos por la Ley N°21.850.
Fuentes: Servicio de Impuestos Internos (SII), Ley N°21.850, Biblioteca del Congreso Nacional.
