La diputada Gael Yeomans reabrió esta semana uno de los debates más complejos de la política habitacional chilena al proponer un congelamiento de precios de arriendo inspirado en el modelo de Nueva York. La iniciativa, respaldada previamente por los senadores Beatriz Sánchez y Diego Ibáñez, llega en un momento donde el costo de arrendar en Chile ha subido sostenidamente y miles de familias destinan más del 30% de sus ingresos a pagar el mes. Sin embargo, la economía tiene una historia larga y consistente sobre lo que ocurre cuando los precios se congelan por decreto. Y no siempre termina bien para quienes se busca proteger.
El Problema Real que Intenta Resolver
Antes de analizar la propuesta, es necesario reconocer que el diagnóstico detrás de ella es legítimo. Según datos del Banco Central y del INE, los arriendos en las principales ciudades chilenas han aumentado entre un 30% y un 50% en términos reales durante la última década. En el Gran Santiago, una familia de ingresos medios puede destinar entre el 35% y el 50% de su sueldo solo al arriendo, porcentaje que la OCDE considera como zona de estrés habitacional severo.
A esto se suma un mercado de suelo altamente concentrado, donde pocas inmobiliarias controlan grandes extensiones urbanas y pueden fijar precios sin competencia efectiva. La especulación que describe Yeomans no es una percepción política, es un fenómeno documentado y medible. El problema real existe. La discusión es si un congelamiento de precios es la herramienta correcta para abordarlo.
Los Argumentos a Favor: Alivio Inmediato y Regulación del Mercado
El argumento más directo a favor del congelamiento es también el más humano, detener el alza inmediatamente. Millones de arrendatarios en Chile están hoy en una posición de vulnerabilidad estructural, renovando contratos cada año con alzas que superan la inflación, sin poder negociar y sin garantías de permanencia. Un techo al precio del arriendo les entregaría certeza, planificación y estabilidad.
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La experiencia internacional muestra que este argumento tiene sustento en contextos específicos. Berlín implementó un congelamiento de arriendos en 2020 que efectivamente frenó el alza durante su vigencia. Países escandinavos como Suecia y Dinamarca mantienen sistemas de regulación de arriendos desde hace décadas sin haber colapsado su mercado habitacional, aunque con matices importantes respecto al modelo puro de congelamiento.
Además, quienes apoyan la medida señalan que el mercado chileno de arriendos no opera en condiciones de competencia perfecta. Cuando un grupo reducido de actores controla una porción significativa de la oferta, la regulación de precios no distorsiona un mercado eficiente, sino que corrige uno que ya está distorsionado en favor de los propietarios.
Los Argumentos en Contra: Lo que la Economía Enseña Sobre los Precios Controlados
Aquí es donde la evidencia se complica para los defensores del congelamiento. La literatura económica sobre control de arriendos es extensa y sus conclusiones son notablemente consistentes, independientemente de la orientación ideológica de quienes investigan.
El estudio más citado al respecto, publicado por los economistas Diamond, McQuade y Qian de Stanford en 2019, analizó el efecto del control de arriendos en San Francisco entre 1994 y 2016. Sus hallazgos fueron claros: los inquilinos protegidos por el control se beneficiaron en el corto plazo, pero los propietarios respondieron retirando sus propiedades del mercado de arriendo, convirtiéndolas en condominios o simplemente dejándolas sin arrendar. El resultado neto fue una reducción del 15% en la oferta de arriendos, lo que paradójicamente empujó los precios hacia arriba para quienes buscaban vivienda nueva.
El mecanismo es predecible, si un propietario no puede subir el precio de su arriendo pero los costos de mantenimiento, contribuciones e impuestos sí aumentan, tiene un incentivo claro para salir del mercado. Si encima la regulación le impide recuperar la inversión, simplemente no construirá nuevas unidades destinadas al arriendo. El efecto de largo plazo es menos oferta para más demanda, lo que eleva los precios precisamente donde la regulación no alcanza.
El caso de Nueva York, que Yeomans cita como referencia, ilustra este punto con precisión incómoda. La ciudad tiene uno de los mercados de arriendo regulado más antiguos del mundo, con cientos de miles de departamentos bajo control de precios. Sin embargo, también tiene una de las crisis habitacionales más severas de Estados Unidos, con precios de arriendo de mercado entre los más altos del planeta. La regulación protegió a quienes ya tenían un arriendo regulado, pero excluyó del sistema a todos los que llegaron después, creando un mercado de dos velocidades con profundas inequidades.
El Mercado Informal: El Efecto Menos Visible pero Más Peligroso
Uno de los riesgos menos debatidos en Chile es la informalización del mercado de arriendos. Si se congela el precio legal del arriendo, algunos propietarios simplemente comenzarán a operar fuera del sistema: arriendos sin contrato, cobros en efectivo, depósitos abusivos, condiciones de habitabilidad deterioradas. Los arrendatarios que terminen en este mercado informal no solo pagarán precios similares o mayores a los del mercado libre, sino que perderán toda la protección legal que hoy tienen.
En países con regulaciones estrictas pero débil fiscalización, la informalidad habitacional es sistemáticamente mayor. Chile, donde la capacidad del Estado para fiscalizar contratos privados es limitada, enfrentaría un riesgo real en este sentido.
Lo que la Propuesta No Dice: El Problema del Suelo
El comentario más revelador de Yeomans en la entrevista no es sobre el congelamiento sino sobre el suelo: “Son todos esos aspectos los que hay que regular”. Ahí está el núcleo del problema. El precio del arriendo es, en gran medida, una función del precio del suelo. Y el precio del suelo en Chile sube porque la oferta de tierra urbana bien localizada es artificialmente escasa, producto de regulaciones de uso de suelo restrictivas, zonas de conservación excesivamente amplias y planificación urbana que no sigue el crecimiento de la demanda.
Un congelamiento de arriendos que no aborde el precio del suelo es como poner una venda sobre una herida que necesita cirugía. Alivia temporalmente la percepción del dolor, pero no toca la causa. Las políticas que sí han demostrado efectividad sostenida en reducir el costo del arriendo son las que aumentan la oferta: densificación urbana, reforma a los planos reguladores, subsidios a la construcción de vivienda social en arriendo y simplificación de permisos de edificación.
El Modelo que Podría Funcionar en Chile
Si el Frente Amplio quiere regular el mercado de arriendos sin los efectos negativos documentados del congelamiento puro, existen alternativas con mejor respaldo empírico. Algunos países vinculan los aumentos anuales de arriendo a la inflación, impidiendo alzas por encima del IPC sin congelar el precio base. Otros establecen plazos mínimos de contrato de tres a cinco años con protección ante desahucio, lo que entrega estabilidad sin distorsionar los precios. Austria y Países Bajos mantienen sistemas de vivienda social en arriendo a gran escala que compiten directamente con el mercado privado, moderando los precios sin prohibirlos.
Ninguna de estas alternativas es tan políticamente atractiva como el congelamiento, porque sus efectos son más graduales y menos visibles. Pero sus resultados de largo plazo son significativamente más favorables para quienes más necesitan vivienda asequible.
La Conclusión que Incomoda
La propuesta del Frente Amplio responde a un problema real con una solución cuya eficacia está seriamente cuestionada por la evidencia internacional. Eso no significa que sea de mala fe ni que deba descartarse sin debate. Significa que el debate debe ser honesto sobre los costos y beneficios, incluyendo los efectos de largo plazo que políticamente son más difíciles de vender.
Congelar el arriendo puede aliviar a quien ya tiene uno. Pero si reduce la oferta futura, complica el acceso para quien todavía no tiene dónde vivir. Y en un país con déficit habitacional estimado en más de 600.000 viviendas, ese no es un efecto secundario menor. Es el problema central que cualquier política habitacional seria debería resolver primero.
